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法律家が斬る!任意売却業者の一般的な回答


現在では任意売却も広く認知され、たくさんの不動産会社が任意売却を推進しています。
しかし、中には正しい法律の知識がないためにお客様に不利益な提案している任意売却業者もいます。
任意売却業者が主張している任意売却のメリットが本当にお客様のためになっているのかを、法律家(司法書士)の視点から説明させていただきます。

 
A.「住宅ローンの支払いが困難になってきたとのことですが、早めに手を打って物件を売却しましょう。早く売却をするために、すぐに当社と専任媒介契約を結びましょう。」と迫ってくる。
その前に、住宅ローンの支払いが困難になった要因として住宅ローン以外の借金があると思います。その住宅ローン以外の借金の債務整理もせずに、自宅を売却する手続を取るということは、お客様の利益に反しています。債務整理をした結果、大幅に借金が減額されるケースや、中には払い過ぎた利息分が返還されて、住宅ローンの支払いが通常通りできるようになり、自宅を売却する必要がなくなったというお客様も大勢いらっしゃいます。
 
法律家である私たちはなるべく自宅を手放さなくても済むようにアドバイスいたします。
 
ポイント:まず最初に取り組むべきは住宅ローン以外の借金を減らすことです。任意整理や過払金返還請求、個人再生という法的手続を最初に検討しましょう。

 
B.「任意売却後、債権者(金融機関)との交渉次第では自宅を売却しても残ってしまった残債務を月々2,3万円ずつ支払っていけば大丈夫です!」
この場合、債権者との間で和解契約書を締結する必要があります。
任意売却をしても住宅ローンの残債務が残ってしまうオーバーローンの場合に、任意売却業者は「借金がだいぶ減って、あとは毎月数万円を支払うだけでいいです。」といいます。しかし、債権者との間で「毎月数万円を支払い続けて住宅ローンを完済したら、遅延損害金は請求しない。」という旨の和解契約書の締結をしていないので、消滅時効を迎えるタイミングで遅延損害金の請求をされる可能性があります。
それでは、これまで支払い続けた住宅ローンの残債務が全くの無駄になってしまいますし、実際には貯金することもできたお金ですので、人生プランが大きく崩れることになります。そんなとき、法律のプロである私たちであれば、債権者と和解契約書を確実に交わし、リスクを回避するようにします。
 
ポイント: 債権者との間で和解契約書を締結しましょう。
 
C.任意売却に精通しているため、「早期解決」が可能です。
任意売却業者は、「我々は不動産を買いたいお客様を大勢抱えているため、すぐに売却することができ、住宅ローン問題を早期に解決することができます。」といいますが、早期に解決できても、次の物件に引っ越すための費用(敷金・礼金など)を貯める時間がない、また、別の物件を借りることになるとその分新たな賃料が必要となるという問題が生じます。司法書士が任意売却に関与していると、債権者と交渉して手続期間中は自宅に住み続けることができますので、その間に住宅ローンの支払いをストップして、お金を貯めることができます。
住宅をすぐに売却すれば、すぐに報酬が入ってくる任意売却業者らしい発想です。
 
 
D.「任意売却は競売よりも高く、市場相場に近い価格で処理できます!」
競売よりは任意売却の方が高く売ることができるのは概ねその通りです。
 
しかし、任意売却業者は現在の債務状況には気を留めず、「競売ではなく任意売却で、高く、早く不動産を売りましょう」という提案一辺倒ですので、住宅ローンの残債務と物件の時価の関係によって適切な対応をしているかどうかが心配です。
 
まずは住宅ローンの残債務と物件の時価を比較して、住宅ローンを払い続けるか、停止するかを最初に見極めなければなりません。
 
1.オーバーローンの場合(住宅ローンの残債務>物件の時価)
住宅ローンの残債務が物件の時価を大幅に上回っている場合は、住宅ローンの支払いをすぐにやめるべきです。なぜなら、この状態では自己破産をして借金をなしにしてしまう方法が一番よいからです。しかし、何も知らない任意売却業者は自己破産を嫌がるお客様の意見を尊重するあまり、自己破産を勧めることなく、住宅ローンを継続的に支払わせてしまうことが多いのです。返済額が月10万円の住宅ローンで売却依頼から物件が売れるまでの期間が1年間かかったとすると、その支払った120万円は無駄になってしまいます。
 
ポイント:任意売却業者が自己破産のメリットと意外に少ないデメリットを正しく理解していないと後で損をしてしまうので注意しましょう。
 
2.物件の時価が住宅ローンの残債務を上回っている場合
 
 
物件の時価が住宅ローンの残債務を上回っている場合は、住宅ローンの支払いを継続すべきです。なぜなら、住宅ローンの場合は支払いを止めてしまうと期限の利益を喪失し残債務の一括返済を求められるとともに、遅延損害金(通常は金利14%程度)の支払いも必要になりますので、、物件の売却価格から住宅ローンの残債務を差し引いた利益分がどんどん圧縮されてしまうことになります。
したがって、この場合は、住宅ローンの支払いを継続するというのが正しい判断といえます。
 
ポイント:自己破産をする必要がなくても、期限の利益を喪失させてしまうと、遅延損害金を支払わなければならなくなり、利益を大きく減らすことになりますので住宅ローンの支払いは続けましょう。

 
E.「引越費用などは売却代金の中から、捻出させます!」
引越費用に法的根拠はありませんが、概ねどの債権者でも早く退去して欲しいために、引越費用を出すことが多いのは事実です。
しかし、本当に支払いが大変なのは退去するための費用よりも、新たな住居に移るための敷金・礼金などですので、なるべく今の自宅に住み続けて、住宅ローンを支払わずに引越費用(敷金・礼金など)を貯めておく必要があります。
住宅ローン問題を解決するためにすぐに売却しましょうという任意売却業者の提案は、必ずしも早く解決することにメリットはなく、正しい提案とは言えないのです。
任意売却業者は物件を売却しないと報酬が得られないということもありますが、依頼者のことを考えていない提案だと言わざるを得ません。

 
F.「宅建業者は弁護士・司法書士とは違い、成功報酬となりますので相談料は頂きません。」
当事務所においては、無料で相談を受けさせて頂いておりますのでご安心下さい。

 
G.「弁護士・司法書士は、不動産の知識がないので、自己破産しかすすめない」
たしかに一般的な弁護士・司法書士の事務所であれば、そのようなことがいえるかもしれませんが、当事務所は不動産会社と提携して任意売却業務にも積極的に取り組んでおり、不動産知識や住宅ローンにも精通しておりますので、むやみに自己破産を勧めることは絶対にありません。むしろ当事務所ではいかに自宅を手放さないで問題を解決できるかを優先に話を進めていきます。
 
H.「弁護士・司法書士はとにかく上から目線で対応する!」
これも確かに業界全体としては、そのような傾向にあるかもしれませんが、当事務所では法律業をサービス業と捉えており、お客様をおもてなしする気持ちを持って接しております。

 

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